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房产继承过户,只有公证遗嘱才有效吗?

来源:东莞律师 发布时间:2018-04-01 浏览次数:851

  赵女士万没想到,母亲去逝前通过订立遗嘱把房产让她继承,而且该《遗嘱》还经过律师见证,可母亲去逝后她去办理房产的过户登记时,却被告知必须有经过公证的《遗嘱》才能办理。害得她数次奔波于市、区两级主管部门之间。

  赵女士的母亲王老太太已经80岁了,老伴早逝,膝下一儿一女。她一直和女儿(已离异)在一起生活,并由女儿照顾起居。王老太太在本市某区有三十七平方米的个人产权房屋一处,她的最大心愿就是在自己百年之后把房子留给女儿。2002年4月29日,王老太太已重病卧床,无法执笔书写遗嘱,但头脑意识清晰。她向来相信法律、相信律师,于是让女儿去找律师为自己代写遗嘱。当日下午三时,我律师事务所两位执业律师来到王老太太家里,老人口述了遗嘱内容,由一位律师代书,经宣读,老人认为《遗嘱》内容和其陈述一致,当即签字并按手印确认,两位律师在“代书人”、“见证人”处签字。此后,该律师事务所又出具了《遗嘱见证书》:王老太太“口述遗嘱内容时具有完全民事行为能力,处分其遗产行为系真实意思表示,且不违反法律及社会公共利益……处分个人房产的《遗嘱》合法有效,具有法律效力。”至此,有了代书《遗嘱》和律师所的见证书,母女俩总算放了心。两个月后王老太太去逝。赵女士万没想到,当她到区房产局办理该继承房产的过户登记时,却被告知:按他们的政策规定,只承认公证处《公证书》的法律效力,必须有经过公证的《遗嘱》才能办理。但老人已逝,遗嘱公证根本再无法补办,赵女士一时不知如何是好。

  那么,房产局关于“必须有经过公证的《遗嘱》才能办理继承房产过户”的说法是否有道理呢?显然是没有道理的。

  我国《继承法》明确规定,公民可以订立遗嘱处分个人财产。订立遗嘱可以采用公证、代书、自书、录音和口头几种形式,每种形式只要符合法定的要件要求都具有法律效力。该法对代书遗嘱的要求仅是:“应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”本例中律师的代书遗嘱完全符合上述要求,具备遗嘱的法律效力,应当作为房产过户登记的依据。而且纵观我国的《房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律和行政法规,都没有规定继承房产过户必须有经过公证的《遗嘱》才能办理。此外,我国《律师法》规定律师的法定业务之一就是接受非诉讼当事人的委托提供法律服务,遗嘱的代书及见证是重要的内容之一。如果律师遗嘱代书及见证的法律效力不被承认,法律的规定就没有意义了。因此,房产局的说法没有道理。


  当然,房产局也有他们看似合理的说法:“我们确实有政策!”1991年8月31日我国司法部和建设部共同下发了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》,其中规定:“遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’……以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理继承房产所有权转移登记。”但从法律效力层次上说,该通知并非法律、法规或规章,只能算作内部文件,效力极低。假如房产局据此“不予过户登记”,当事人提起行政诉讼,人民法院不能依据该通知判决“不予过户登记”的合法性。况且该文件也仅是“加强公证的联合通知”,只是规定“应当办理公证”,而非如涉外房产转移时“必须办理公证”,该通知并没有、也不可能否定其他(包括代书遗嘱在内)遗嘱形式的效力。此外,该联合通知下发至今已十余年,早已不适应社会经济生活的发展,在依法行政的今天,所谓“有一定道理”实为没有道理。

  赵女士奔波于市、区房产局之间,也不知跑了多少冤枉路。在律师的帮助下,最终房产主管部门研究各项法律依据后,认可了代书《遗嘱》和律师见证书的效力,为赵女士办理了该继承房产的过户登记。

  这起上访事例已完满解决,但其本身很具有普遍性和代表性,留给我们的思考也很多。主管行政部门最初坚持己见只认可“公证”,也存在“其他遗嘱真假难辨”等苦衷,并且有内部文件依据,但律师遗嘱代书及见证的法律效力还是应该被承认的,否则《律师法》的规定就没有意义了。总之,这一事例告诉我们:我国的相关法律规范有待于进一步协调配套,不再适宜的相关文件有待于进一步清理,既规范行政机关依法行政,又切实依法维护行政相对人的合法权益,不断推动依法治国进程。

东莞律师,东莞刑事律师,东莞律师网 东莞律师,东莞刑事律师,东莞律师网 钟华军律师,广东鹏日律师事务所主任,广东省律师协会第八届刑事专业委员会委员、广东省律师协会第八届青年律师工作委员会委员 、广东省律师协会第八届维护律师执业合法权益工作委员会委员 、广东省律师协会第十届未成年人法律专业委员会委员、广东省律师协会第十一届职务犯罪辩护委员会委员、东莞市律师协会第四届刑事专业委员会委员 、东莞市律师协会第五届刑事专业委员会委员 、东莞市律师协会第五届青年律师工作委员会委员、东莞市律师协会第六届刑事专业委员会委员、东莞市律师协会第六届公益法律服务工作委员会委员、东莞市总工会法律顾问、东莞市普法讲师团成员、东莞市律师协会律师调解中心调解员、东莞市律师协会青年律师公益服务团成员
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